マンション投資のリスクとリスク極小方法

【マンション投資のリスク】

まず、どのようなリスクがあるのかを知っておきましょう。

マンション投資は株式などのハイリスク・ハイリターン商品に比べるとリスクは比較的小さいのですが、それでもリスクがないわけではありません。 どんなリスクがあり、それを回避するためにはどうすればいいのかを知っておく必要があります。

主なリスクとしては、次のような項目をあげることができます。

1 空室のリスク
2 空室のリスク
3 家賃低下のリスク
4 資産価値低下のリスク
5 ローンの金利上昇リスク

【マンション投資のリスク極小方法】

リスクを極力小さくするためのポイントをご紹介いたします。

1 もし、空室が半年も続いたら大変なことに・・・

最大のリスクは何といっても空室です。
たとえば、月額10万円の家賃収入、管理費などの月々の経費が3万円を想定すると、空室になれば、全額現金で買っている場合にも、3万円の持ち出しになります。 ローンを組んでいて、毎月返済額が9万円だと、家賃収入があれば2万円の持ち出しで済むのが、家賃が入ってこないと12万円の赤字です。これが半年も続けば、72万円にもなります。
単身者向けの賃貸住宅は比較的退去のサイクルが短いので、数年に１回は退去者が出るのは仕方のないことですが、大切なことは、退去者が出ても、すぐに次の入居者を確保できる物件を選択しておくということです。

2 人気住宅地の入居率が高い

何といっても立地が最大のポイントになってきます。
日本賃貸住宅管理協会の調査でも、30平方メートル未満のマンションでは、東京都城南の目黒区・世田谷区、埼玉県のさいため市、 神奈川県の川崎市・横浜市・鎌倉市・逗子市などの各エリアでは入居率が95％を超えています。
こうした入居率が高く、空室率の低いエリアで、建物の構造・設備・仕様、さらに管理などが充実した物件を選択するのが、空室リスクを少しでも小さくする最低限の鉄則といえそうです。

3 賃貸管理は専門会社に委託するのが一般的

もう１つの方法として、家賃保証システムを利用する方法があります。
賃貸住宅の管理については、リタイアしたため比較的時間があるという人や、不動産賃貸業を目指す人などの例外を除いて、通常は賃貸管理専門の会社に委託します。 分譲タイプのワンルームマンションであれば、分譲会社が関連の賃貸管理専門会社を設置しているか、そうでない場合でも専任部署を設置しているのが普通で、ほとんどの人がそれを利用しています。

4 空室リスクを回避するならサブリース

その委託契約には2つのパターンがあります。１つが、サブリースシステム。
これは、所有者が賃貸管理会社にマンションを貸し（原賃貸借契約）、それを賃貸管理会社がテナントに貸す（転貸借契約）仕組みになります。
所有者はあくまでも賃貸管理会社に物件を貸す形で、契約期間中はテナントの有無にかかわらず賃貸管理会社から家賃を受け取ることができます。 このため、家賃保証制度と呼ばれることもあります。 所有者から見ると手間暇がほとんどかからず、空室リスクもないのですから、大変メリットが大きいのですが、その分手取りは減少します。
一般的には、賃貸管理会社がテナントに貸す家賃（設定家賃）の80％から85％程度といわれています。

5 家主業務代行システムなら収益率はアップ

もう１つが、一定の手数料を支払うことで、入居者の募集をはじめとする賃貸管理業務全般を委託する家主業務代行システム。
手数料は3500円から5000円程度の定額制、家賃の5％程度の定率制の2つのパターンがあります。家賃10万円前後までの通常のワンルームマンションなら、定額制のケースが多いようです。 ただし、20万円、30万円といった高額家賃になると、定率制が増えてきます。
サブリース同様にほとんど手間暇はかかりませんが、空室が発生した場合には、賃料収入が途絶えることになります。 しかし、サブリースより手取りが多くなるので、都心部や人気エリアなどの比較的空室リスクが小さいと考えられる物件では、こちらを利用する人が多いようです。

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